商業(yè)地產(chǎn)知識
商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，那么你對商業(yè)地產(chǎn)了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)知識的內(nèi)容，希望大家喜歡!
商業(yè)地產(chǎn)的模式
第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“ 只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢?是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次經(jīng)濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少;即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠;二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。
第三種叫“ 租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租;另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢?大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。
商業(yè)地產(chǎn)小知識
1、只租不售
做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。
2、準(zhǔn)確定位
定地址
選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25 萬平方米，這個項目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)?第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險、銀行都搬過去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，這個地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。
定客戶
目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米2、3萬元，因為售價高，租金高，只能經(jīng)營服裝、皮具等高利潤商品，但實際上經(jīng)營不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢?經(jīng)過反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬人進出，但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。
因為沃爾瑪是針對大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費者，兩者的定位不符。從第七個店開始，我們開始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場組合在一個購物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問題就少多了。
定規(guī)模
購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。10萬平方米的購物中心，每平方米月租50 元;20 萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就要適當(dāng)降租，每平方米月租40 元，那說明10萬平方米就是最佳規(guī)模。
做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽到一件事，安徽一個地級市要做一個購物中心，規(guī)劃面積53萬平方米，我感到很害怕。這個地方有多大，有多少人去購物?就我們自己的經(jīng)驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。最大面積也不要超過20 萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。
定業(yè)態(tài)
一個商業(yè)項目的成與敗，可以說在業(yè)態(tài)定位的時候就已經(jīng)決定了80%，剩下的20%，就取決于操作團隊的實力了。業(yè)態(tài)定位就好比一個軍團的作戰(zhàn)計劃，在總方針的指導(dǎo)下，迂回機動作戰(zhàn)。業(yè)態(tài)的定位首先就決定了整個商業(yè)項目的功能布局、建筑結(jié)構(gòu)布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的節(jié)約項目的建設(shè)成本。
業(yè)態(tài)定位應(yīng)該是以最合適的才是最好的為原則，不應(yīng)過度的追求新、奇、特，有些商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位相當(dāng)?shù)男路f，可在招商過程中卻舉步維艱，從而極大的影響了項目的銷售或經(jīng)營。
3、招商在前
一定要招商在前，開工建設(shè)在后，招商主要解決兩個問題：
確定主力店
主力店的確定是有學(xué)問的，不是多多益善，以我們自己經(jīng)驗來看，一個MALL里面，3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL 里有10個主力店。而且主力店一定要跟MALL的地點結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區(qū)，才可以做家居，做建材等。在這方面我們有教訓(xùn)。曾經(jīng)在最黃金地段做了兩個建材超市，租給國際頂尖企業(yè)，但是效益就不如郊區(qū)店。
至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個MALL里做兩個同樣的主力店。當(dāng)然也有例外，美國有一個MALL 里做了五個百貨店，而且生意都好。
選擇次主力店
萬達的主力店已經(jīng)有16家，缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英國、美國等發(fā)達國家，有30 萬種商品可以選擇，在中國，只有10萬種商品。中國最缺的不是主力店，也不是小店鋪，最缺的就是有特色經(jīng)營的500-1000平方米的次主力店。相當(dāng)部分購物中心的開發(fā)商先開工后招商，建到一半再招商。
我考察過廣州和上海的兩個MALL，通過朋友關(guān)系找到我，他們看中萬達有十幾家戰(zhàn)略合作伙伴，請我去幫忙招商，只要我能幫他們招商成功，可以給我30%的股份。但他們做出的項目，沒有研究主力店有什么要求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，層高也全部一樣，我一看就知道麻煩了。
超市至少要1 噸承重，建材要4 噸，圖書要2噸，你怎么改?所有的主力店看完，都回一句話：不去。這兩個項目，一個40多萬平，一個20多萬平。是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。
4、規(guī)劃設(shè)計
主力店招商解決以后，購物中心規(guī)劃設(shè)計注意三點：
交通體系
規(guī)劃設(shè)計中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排。多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。
高度、荷載
不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1 噸，圖書要2 噸，建材要4 噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計就更合理一些。
留有余地
我們做前幾個店時，高度平均5米多，當(dāng)時覺得夠了，當(dāng)時我們還沒有與時代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，沒有考慮做數(shù)字影院。與華納簽約后，發(fā)現(xiàn)原來的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是9米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購物中心設(shè)計的時候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點錢。
5、成本控制
成本方面注重三點：
集權(quán)控制
選擇施工隊伍，招投標(biāo)，集中采購，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。
準(zhǔn)決算管理
所有項目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒有圖紙變更，就不再決算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。
從設(shè)計上控制成本
成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計成本控制，要實行帶造價控制的圖紙設(shè)計，才能真正把好成本關(guān)。
6、物業(yè)管理
物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點內(nèi)容，就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。
所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。
7、基本分類
按照行業(yè)分類：
零售功能房地產(chǎn)(百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL)
娛樂功能房地產(chǎn)(電影城、娛樂城、KTV)
餐飲功能房地產(chǎn)(大型飯莊、快餐小吃、冷飲店)
健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)(健身中心、美容院)
商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)(義烏小商品批發(fā)市場)
居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓)
8、功能分類
泛指用途為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見有：底商、寫字樓、商務(wù)中心、步行街、MALL、購物中心、專業(yè)性市場。
9、地域分類
根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。
上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。
10、服務(wù)對象
有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。
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