2手房按揭購房的相關(guān)手續(xù)流程
由于房價越來也高，很多人在購房的時候都會考慮購買二手房，那么，購買二手房的時候，要如何辦理按揭呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房按揭購房的流程，希望能幫到你們。
二手房交易按揭貸款的流程
1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。
2、查詢公積金(如需公積金貸款)
與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買賣合同
借款人與賣方簽定房屋買賣合同，在貸款中，約定好過戶的時間、戶口的遷移等。
4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)
按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進(jìn)行房價評估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。
5、簽貸款協(xié)議，公證，保險
按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。(由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔(dān)保公司提供服務(wù)，擔(dān)保公司一般會收取手續(xù)費和擔(dān)保費。)
6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)
借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交給貸款銀行。
7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明
貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項權(quán)利證明原件交給銀行。
8、銀行放款
銀行在收到借款人的以上兩證后，將所貸金額發(fā)放給借款人。
通過中介購買二手房的注意事項
一、費用收取
國土房管局明確規(guī)定中介公司只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費。在實踐中，中介費一般是由買方出的，另這個中介費是可以砍價的，能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價，這樣會影響中介給你找房的信心，要砍價一定等到中介找到房子，你覺得買賣雙方可以拍板的時候，這個時候可以提出中介費太高，砍價。
二、支付
在支付的時候，買方一定要把握主動權(quán)，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過50%，最后一筆費用用于交樓后，水、電、煤氣結(jié)清的情況下再支付。為何要分批給，因中國中介的極度缺乏誠信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶不可靠，所以出現(xiàn)問題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會主動要求先交齊中介費，但是一般情況下，只要你中介費一交完，中介對你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動權(quán)全在中介。
三、按揭公司的選擇
一般中介公司會強行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：
1)個別中介業(yè)務(wù)員可以提成;
2)按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過戶回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽話，讓你什么時候交中介費，你就要什么時候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價格來說會很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒有任何把柄，中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費。
四、定金合同
合同一定要寫清楚約定的事項和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過了這個時間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過戶，防止一房二賣的情況。
五、買賣合同
需要提醒兩點：
1)中介合同是中介公司范本，并非國家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個其他約定的空白處，這個地方，買賣雙方可以盡情發(fā)揮補充約定各項事宜，包括合同中沒有的條款，在這另行約定。
2)合同的內(nèi)容，要把握幾個關(guān)鍵點，如物業(yè)名稱，產(chǎn)權(quán)證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務(wù)(過戶時需賣方提供，不提供或提供不全算違約)。
六、與中介簽訂的合同
在簽定金合同的時候，中介就會要求簽一份中介費協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶業(yè)主的中介費的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費、非因買賣雙方的原因?qū)е沦I賣不成的，中介費怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買賣和合同當(dāng)天就一次性付完中介費，這個問題也不大，因為遲延交付中介費，最多按照千分之五收違約金。
七、夫妻公共財產(chǎn)
有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個人的名字，但實際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個同意出售房產(chǎn)的同意書，即便簽合同的時候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時候拿到配偶的同意書當(dāng)然是最穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補上。否則配偶可以主張合同無效。
簽二手房購房合同的注意事項
1、簽署合同前必須查清房屋基本情況
二手房購房合同里面要明確房屋的具體信息：房子地址、建筑類別、面積、房產(chǎn)證件號等。在簽署合同之前，除了前期要進(jìn)行初步的產(chǎn)權(quán)查詢外，還要親自進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，尤其是二手房交易，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)十分重要。你需要在賣方或者中介的陪同下，拿著房產(chǎn)證到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況核實，核實后才能和賣方簽署正式的商品房買賣合同。
對于出售房子的租賃情況也應(yīng)該在合同中告知，避免出現(xiàn)買到了房子卻無法辦理房產(chǎn)證的情況。此外，房屋是否存在抵押情況也需要賣方明確，以免對以后辦理產(chǎn)權(quán)證及房款交付造成影響。
2、房屋面積
合同中的房屋面積應(yīng)該約定好房屋是按套轉(zhuǎn)讓的，這樣可以達(dá)成買賣雙方對于面積理解的共識，避免因為雙方對產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛。
3、房產(chǎn)過戶和稅費
合同中應(yīng)該包括房屋產(chǎn)權(quán)證過戶的方式、時間以及稅費的支付方式，這樣約定好后能夠在辦理房產(chǎn)過戶時按合同規(guī)定的時間履行，約定好雙方的行為，能使交易的安全性得以保障。
4、房款的支付方式和時間
為了避免日后房款糾紛，在簽訂合時一定要有相關(guān)的條款來進(jìn)行約定。對于購房者來說，應(yīng)該按照合同約定的付款時間和支付方式來進(jìn)行房款的結(jié)算。
5、交房時間
二手房的交房時間和逾期賠償也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定，這樣可以保證購房者在約定的時間內(nèi)可以取得房屋的使用權(quán)。如果賣家逾期交房，對于購房者來說可以根據(jù)合同的內(nèi)容來要求逾期賠償，在法律上保護(hù)自己的權(quán)益。
6、合同變更
二手房購房合同中，如果合同有內(nèi)容變更，需要賣方、買方、中介三方共同知曉，同時知曉條款也應(yīng)當(dāng)在合同中約定出來。避免造成合同私自篡改，從而引起糾紛。
7、刪除合同中未作約定的空白部分
合同會有許多空白的地方，很有可能別有用心的人會利用這些空白處在合同上做手腳，損害你的利益。
8、保留所有費用的發(fā)票
對于房產(chǎn)交易來說，交易過程中會有很多稅費的發(fā)票，也有各種其他費用的發(fā)票，這些都是重要交易資料的一部分，必須妥善地保存。當(dāng)交易產(chǎn)生糾紛時，發(fā)票是重要的證明文件，并且在交易過程中可能也會需要用到發(fā)票，所以應(yīng)該小心保管好。
9、別輕易簽訂委托書
通常情況下，你可能會涉及到需要委托的情況，比如委托中介機構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、按揭貸款申請、過戶手續(xù)辦理等事宜，但是買房畢竟不是一件小事，在可以自己親自辦理的情況下最好不要委托。如果需要委托，要明確知曉任何形式的委托，當(dāng)你認(rèn)為某項委托并不需要時，可以與中介進(jìn)行具體約定。
10、責(zé)任約定
合同中應(yīng)該約定好可能出現(xiàn)問題的處理方法，約定好買賣雙方和中介之間在二手房交易過程中的責(zé)任，避免日后發(fā)生糾紛而導(dǎo)致無法追責(zé)，提前在合同中約定好，以便便能更好地保障各自的利益。出現(xiàn)問題也有據(jù)可查、有法可依。
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