房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文(2)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理論文篇二
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)效成本分析與管理
摘要：目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了維持企業(yè)的生存和發(fā)展，必須努力降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，才能取得競(jìng)爭(zhēng)中的成本優(yōu)勢(shì)。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中無(wú)效成本的概念從總成本中剝離出來(lái)，闡述了無(wú)效成本提出的目的與意義，對(duì)工程建設(shè)各階段可能產(chǎn)生的無(wú)效成本進(jìn)行了分類(lèi)與總結(jié)，探討了無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)，并提出了無(wú)效成本的控制與管理方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);無(wú)效成本;控制
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，如何以最低的成本開(kāi)發(fā)出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的首要問(wèn)題，成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理中占據(jù)了核心地位。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)效成本的控制更是控制的重點(diǎn)，無(wú)效成本無(wú)法獲得客戶(hù)的認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于浪費(fèi)的成本，嚴(yán)重影響投資收益，因此控制好項(xiàng)目的無(wú)效成本具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1. 無(wú)效成本控制概念的提出
1.1. 無(wú)效成本控制的概念
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的性質(zhì)可以將其總成本分為有效成本和無(wú)效成本，即總成本等于有效成本和無(wú)效成本的總和。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)，有效成本是指能形成有效產(chǎn)品，或能提升產(chǎn)品價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)有積極作用的成本費(fèi)用。無(wú)效成本是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品或提升價(jià)值等沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶(hù)認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。
無(wú)效成本的概念是針對(duì)有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長(zhǎng)期的收益中可以獲得補(bǔ)償，而無(wú)效成本則完全無(wú)法獲得補(bǔ)償。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前無(wú)效成本占總建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2計(jì)，達(dá)到40元/m2。無(wú)效成本投入收益為零，對(duì)總成本的控制影響重大，而換個(gè)角度講，無(wú)效成本控制好的話(huà)，對(duì)總成本的控制也意義重大。因此有必要專(zhuān)門(mén)針對(duì)無(wú)效成本的控制與管理，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總成本，增加收益。
1.2. 無(wú)效成本控制的目的與意義
無(wú)效成本具有零收益的特殊性，因此控制無(wú)效成本是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法。將無(wú)效成本概念從總成本概念中剝離出來(lái)，單獨(dú)提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的成本意識(shí)，而以數(shù)據(jù)語(yǔ)言展現(xiàn)建造成本浪費(fèi)情況也能夠提高各部門(mén)對(duì)成本浪費(fèi)的警惕性。無(wú)效成本覆蓋各類(lèi)合同的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、成本等各個(gè)業(yè)務(wù)口，屬于對(duì)成本各階段的動(dòng)態(tài)主動(dòng)控制。主要目的是分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無(wú)效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無(wú)效成本管理與控制。尋求減少無(wú)效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考。減少無(wú)效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)歸納、匯總無(wú)效成本，分析無(wú)效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門(mén)專(zhuān)業(yè)能力和計(jì)劃能力的提高。
2. 無(wú)效成本的分類(lèi)與統(tǒng)計(jì)方法
2.1無(wú)效成本的分類(lèi)
無(wú)效成本原因分析及無(wú)效成本歸口不正確將會(huì)引起動(dòng)態(tài)成本及建造成本的真實(shí)性存在偏差，所以，無(wú)效成本的歸口與分析建議由成本部門(mén)派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，分月按類(lèi)別編制圖表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)效成本高于正常值時(shí)，對(duì)責(zé)任部門(mén)提出預(yù)警，及時(shí)糾偏，同時(shí)為項(xiàng)目結(jié)束后項(xiàng)目成本管理的后評(píng)估提供真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)。
無(wú)效成本的產(chǎn)生貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)階段，針對(duì)各開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行分析與總結(jié)，無(wú)效成本分類(lèi)與歸口可分為以下幾種類(lèi)別：(1)設(shè)計(jì)原因產(chǎn)生的無(wú)效成本。(2)招標(biāo)原因產(chǎn)生的無(wú)效成本。(3)施工管理原因的引起無(wú)效成本。(4)銷(xiāo)售原因產(chǎn)生的無(wú)效成本。(5)預(yù)結(jié)算原因引起的無(wú)效成本(6)建設(shè)方管理類(lèi)失誤產(chǎn)生的無(wú)效成本。根據(jù)以往竣工項(xiàng)目的總結(jié)，對(duì)各階段易產(chǎn)生的無(wú)效成本分類(lèi)如表1所示：
2.2.無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法
無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法分為三種，一是單個(gè)合同的無(wú)效成本分析，目的是避免類(lèi)似合同再發(fā)生同樣類(lèi)型的無(wú)效成本。
在統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，可以制作圖表統(tǒng)計(jì)出結(jié)算總造價(jià)、簽證造價(jià)、設(shè)計(jì)變更率和工程簽證率等參數(shù)，分析結(jié)算中無(wú)效成本占總造價(jià)的百分率，明確無(wú)效成本產(chǎn)生的責(zé)任部門(mén)，產(chǎn)生的原因，浪費(fèi)的成本，歸入的成本科目等。二是月度無(wú)效成本分析，主要是制作圖表歸納月度無(wú)效成本發(fā)生情況，統(tǒng)計(jì)月度內(nèi)各個(gè)合同的無(wú)效成本進(jìn)行分析，計(jì)算無(wú)效成本的比例，分析其產(chǎn)生的原因，歸入的成本科目，提出改進(jìn)辦法等。三是項(xiàng)目無(wú)效成本分析，目的是促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目目標(biāo)成本編制提供參考，主要是以整個(gè)項(xiàng)目為主體，宏觀進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確在整個(gè)項(xiàng)目的土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)等各成本科目中無(wú)效成本的比例，對(duì)各無(wú)效成本產(chǎn)生的原因進(jìn)行歸納總結(jié)，提出改進(jìn)意見(jiàn)。成本管理部門(mén)按以上三種分析方法對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，提煉無(wú)效成本數(shù)據(jù)，建立無(wú)效成本檔案。對(duì)無(wú)效成本的動(dòng)態(tài)信息作出比較，對(duì)無(wú)效成本產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，提出工作改進(jìn)建議，各責(zé)任部門(mén)針對(duì)相關(guān)的無(wú)效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。
3.無(wú)效成本的控制方法與措施
無(wú)效成本的產(chǎn)生貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期，并且分布于不同的部門(mén)，不同的責(zé)任主體管轄范圍內(nèi)，因此要做好無(wú)效成本的控制，必須在整個(gè)建設(shè)期的各個(gè)階段通過(guò)各個(gè)相關(guān)部門(mén)的共同努力，協(xié)同合作來(lái)完成。各個(gè)階段無(wú)效成本控制的主要方法與措施有：
(1)推行限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中明確限額指標(biāo)，各部門(mén)可提前介入設(shè)計(jì)工作，多角度提出設(shè)計(jì)建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更。
(2)加強(qiáng)招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制，加強(qiáng)合格供應(yīng)商的選擇與評(píng)估，加大集中采購(gòu)力度，加強(qiáng)清單招標(biāo)的使用。
(3)確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度，工程量的確認(rèn)必須各方參與，報(bào)批規(guī)范，審核嚴(yán)格。
(4)提高技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)能力，提高各部門(mén)無(wú)效成本控制的意識(shí)，確保各崗位人員能夠有效地控制無(wú)效成本的發(fā)生。
(5)加強(qiáng)部門(mén)間信息溝通，促進(jìn)各部門(mén)協(xié)同工作，降低無(wú)效成本產(chǎn)生的概率。
(6)通過(guò)對(duì)每單結(jié)算(包括合同和簽證變更)及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無(wú)效成本數(shù)據(jù)，建立無(wú)效成本檔案。
(7)定期(每月或每季度)向公司管理層和各部門(mén)通報(bào)無(wú)效成本動(dòng)態(tài)信息、做出比較，并根據(jù)對(duì)無(wú)效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。
(8)制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對(duì)前期無(wú)效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過(guò)努力導(dǎo)致無(wú)效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。
4.結(jié)語(yǔ)
綜上所述， 房地產(chǎn)企業(yè)為了確保企業(yè)的生存與發(fā)展，必須努力降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得成本優(yōu)勢(shì)。無(wú)效成本概念的提出，使得企業(yè)對(duì)成本的控制更加明確化，更加有針對(duì)性，可以實(shí)現(xiàn)成本的主動(dòng)控制與事前控制。針對(duì)零收益的無(wú)效成本進(jìn)行控制，通過(guò)對(duì)無(wú)效成本的分類(lèi)、分析、統(tǒng)計(jì)方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的精細(xì)化控制與管理，是一種科學(xué)的成本控制方法，可以最大程度地提高企業(yè)的收益，形成企業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)的市場(chǎng)地位和核心競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)
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