二手房辦理購房貸款的詳細流程
二手房相對于新房來說，選擇更要留心。那么，對于二手房來說，在銀行辦理貸款的時候，具體流程是什么呢?下面由學習啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。
二手房辦理購房貸款的流程
1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。
2、查詢公積金(如需公積金貸款)
與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買賣合同
借款人與賣方簽定房屋買賣合同，在貸款中，約定好過戶的時間、戶口的遷移等。
4、準備貸款資料，審核貸款資質(zhì)
按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務(wù)公司進行初步審核。
5、簽貸款協(xié)議，公證，保險
按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。(由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務(wù)，擔保公司一般會收取手續(xù)費和擔保費。)
6、辦理房屋過戶和抵押手續(xù)
借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交給貸款銀行。
7、辦理房產(chǎn)證和抵押證明
貸款人的房產(chǎn)證和他項權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復印件和他項權(quán)利證明原件交給銀行。
8、銀行放款
銀行在收到借款人的以上兩證后，將所貸金額發(fā)放給借款人。
二手房交易風險
交易前：虛假房源
不少朋友發(fā)現(xiàn)，自己所在的小區(qū)可能一共才500套房子，但在一些網(wǎng)站上，甚至能搜出1000套在售房源，這種現(xiàn)象，大家已經(jīng)見慣不怪了。屢屢要求杜絕假房源的二手房市場、租賃市場，為什么頑疾難治?
其實，針對一直以來二手房市場虛假房源泛濫的現(xiàn)象，早就出臺了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，同時，一些較大的地產(chǎn)中介，甚至提出現(xiàn)金獎勵舉報假房源?？墒?，似乎見效并不明顯。發(fā)布假房源吸引客戶，仍舊是地產(chǎn)中介這一行的潛規(guī)則。
因為只要買賣雙方信息不對稱，就難以杜絕“用假房源拖住客戶”的思路，尤其在一些靠廣告收費的房產(chǎn)信息網(wǎng)站，其發(fā)布信息的有效性，就在于客戶主動打電話咨詢，因此中介更會以具備吸引力的信息來引導顧客。
交易中：合同陷阱
“陰陽合同”就是交易中的一個典型陷阱，指的是合同當事人就同一事項訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，其中一份提交給政府有關(guān)部門備案但不實際履行(“陽合同”)，另一份則為實際履行的合同(“陰合同”)。其目的主要是減少稅費的支出，降低交易成本，多半都是中介公司為了促銷售而幫助客戶違規(guī)操作。這種行為不僅違法，還無法保障自己的合法權(quán)益。特別容易導致合同糾紛，更隨時面臨法律的處罰。
另一種合同陷阱是“約定不明確”，二手房的買賣合同雖然不需像新房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題均應(yīng)全面考慮，如果模糊不清，就會后患無窮。
交房中：租賃違約、費用拖欠
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，還在被別人租賃。如果買方只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產(chǎn)。我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被一些賣家利用，從而引起較多糾紛。
也有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且數(shù)目不小，買方不知情購買了此房屋，所有費用可能要全部承擔。
交房后：房屋缺陷
有些賣家或者中介為了房子能盡快出手，在交易中會隱瞞房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求賣出好的價錢。而對于購房者而言，有些缺陷是很難立即發(fā)現(xiàn)的，例如漏水漏電等房屋質(zhì)量問題，等到以后入住時才會慢慢被發(fā)現(xiàn)。
防范二手房風險的辦法
1、應(yīng)對自行繳稅風險
通過中介購買的二手房，應(yīng)在工作人員的協(xié)助下代為辦理繳稅，不可相信中介推薦的任何非法繳稅途徑。
2、應(yīng)對抵押查封風險
(1)查看不動產(chǎn)權(quán)證書上是否有抵押登記章，并要求出售方簽署《無抵押聲明》。
(2)有些抵押信息在不動產(chǎn)權(quán)證書上不會顯示，需要出售方配合到住建委核實。
(3)簽約后仍然可能發(fā)生查封，可通過資金監(jiān)管保障錢款安全。
3、應(yīng)對房款支付風險
可通過資金監(jiān)管來保障安全。
什么是資金監(jiān)管?
資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管，主要用于房地產(chǎn)交易，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處于透明的第三方監(jiān)管下。一個貨到了才付款，一個是房子過戶了房款才到賣家手里。
4、應(yīng)對共有權(quán)人簽約風險
簽約時，需謹記：(1)所有共有權(quán)人必須全部到場簽約，如有共有權(quán)人不能到場而委托他人代辦的，受托人需要提供經(jīng)過公證處公證的《授權(quán)委托書》。
(2)如出售方已婚，簽約時夫妻雙方均要到場，一方確有原因不能到場的，要提供配偶親筆簽署的《配偶同意出售證明》。
5、應(yīng)對物業(yè)交割風險
(1)簽約時，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。如果在交割時發(fā)現(xiàn)有欠費，則欠費部分從保證金中抵扣。若無欠費，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。
(2)簽約時，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費、供暖費、水、電、燃氣等繳費票據(jù)，如果無法提供票據(jù)，購房者可以現(xiàn)場向物業(yè)公司、供暖公司致電核實，或約定時間到上述單位實地查詢。
(3)確認各項費用無誤后，買賣雙方和經(jīng)紀人應(yīng)該在合同約定的時間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗收無誤后，三房簽署《物業(yè)交割單》。
6、應(yīng)對連環(huán)單風險
(1)如果是賣舊買新，并且是兩筆交易都在進行中的，那么在簽約時，應(yīng)攜帶和上一家簽署的房屋買賣合同，并著重注意合同中的付款節(jié)奏、過戶時點等。做好本次交易資金方案，預留充足的辦理時間，避免違約。
(2)如兩筆交易均在同一家中介進行，可以要求上筆交易的經(jīng)辦人同時到場簽約，確認交易進度。
7、應(yīng)對違約風險
應(yīng)對違約風險，買方應(yīng)仔細閱讀簽訂的合同條款中關(guān)于違約責任的約定。通過中介交易的，雙方可以仔細閱讀《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》中違約責任條款，明確各種違約情況，審慎處理。
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