2016年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析
所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。2016中國(guó)房地產(chǎn)泡沫情況如何呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)關(guān)于2016年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
2016年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析
2014-2016年中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)雙雙暴漲，“房?jī)r(jià)泡沫說(shuō)”愈發(fā)甚囂塵上。從絕對(duì)房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比、庫(kù)存、租金回報(bào)率、杠桿、空置率等指標(biāo)來(lái)定量評(píng)估，以全方位衡量中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)，造就了中國(guó)一二線房?jī)r(jià)只漲不跌的不敗神話。在目前全球前十二大高房?jī)r(jià)城市中，中國(guó)占四席，中國(guó)香港、深圳、上海、北京分列第1、5、8、11位。
目前一二線主要是價(jià)格偏高風(fēng)險(xiǎn)，三四線主要是庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。庫(kù)存去化壓力比較大的城市大多為中小城市，且多集中在中西部、東北及其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這與三四線城市過(guò)度投資、人口及資源向一二線城市遷移的過(guò)程相符。
此外，中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%，租金回報(bào)率整體水平低于國(guó)際水平。主要原因在于中國(guó)的房地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的居住功能，而是一個(gè)捆綁著很多資源的綜合價(jià)值體，比如戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等。此外，低租售比也與國(guó)人對(duì)房子和家的依賴感，和貧富差距有關(guān)。
就空置率而言，中國(guó)的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線，三四線城市尤為嚴(yán)重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因?yàn)檫^(guò)度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過(guò)度投機(jī)有關(guān)。具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高。
除此以外，從房地產(chǎn)杠桿的角度，居民杠桿快速上升但總體不高，但開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率快速上升。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源基本構(gòu)成來(lái)看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過(guò)40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。并且呈現(xiàn)出資產(chǎn)負(fù)債率一路上升，流動(dòng)比率近十年來(lái)明顯下降的特點(diǎn)。
過(guò)去幾十年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋(居住需求，商品屬性)，另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋(投機(jī)需求，金融屬性)，這兩大因素共同造就了中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的不敗神話。
由于中國(guó)城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度(M2-GDP)超過(guò)美國(guó)、日本等主要經(jīng)濟(jì)體，造就了中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅冠全球。
絕對(duì)房?jī)r(jià)：中國(guó)之都、世界之最，全球前十二大高房?jī)r(jià)城市中國(guó)占四席
過(guò)去中國(guó)是房?jī)r(jià)收入比高，經(jīng)過(guò)2014-2016年這一波上漲，現(xiàn)在是絕對(duì)房?jī)r(jià)高，但中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家。世界房?jī)r(jià)最高的城市中(中心城區(qū)房?jī)r(jià))，中國(guó)香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。
2016年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫膨脹情況
中國(guó)大城市房?jī)r(jià)的快速上升可能意味著房地產(chǎn)泡沫正在膨脹至破裂點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的反彈并持續(xù)到2017年的話可能增加另一輪向下調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷售，新房銷售和房地產(chǎn)短期投機(jī)的上漲可能會(huì)增加中期下行的風(fēng)險(xiǎn)。”
到目前為止，一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)累計(jì)上漲了30% - 40%有的甚至上漲了50%。雖然房?jī)r(jià)的漲勢(shì)仍在持續(xù)，但許多小城市仍掙扎在供給過(guò)剩中。汪濤說(shuō)，“房地產(chǎn)復(fù)蘇有助于穩(wěn)定國(guó)內(nèi)需求和整體經(jīng)濟(jì)，但最近各大城市房?jī)r(jià)同比達(dá) 30%漲幅加劇了政策制定者對(duì)房地產(chǎn)泡沫再次膨脹的擔(dān)憂，尤其是當(dāng)前杠桿率大幅上升。”
房地產(chǎn)泡沫特征
1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài);
2.房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動(dòng)狀況，振幅較大;房地產(chǎn)泡沫漫畫
房地產(chǎn)泡沫漫畫
3.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不具有連續(xù)性，沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率;
4.房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。
泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是:商品供求嚴(yán)重失衡，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。
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