中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導地位,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。而我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀如何呢?下面是學習啦小編精心為你們整理的關(guān)于中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會喜歡!
中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
1.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城 市的房價開始下降 2007 年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的 房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。
2.成交量萎縮，空置率上升 與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商 空置率大幅上漲。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪 此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨 秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。據(jù)統(tǒng)計，我國 80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開 發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購 房總數(shù)的比例高達 90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風險系在金融機構(gòu)身上。并 且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁 給銀行，從而導致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風險，加劇我國經(jīng)濟波動。
3.市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場 一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也 要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小 房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地 產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的 房地產(chǎn)信貸 的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進 行價格戰(zhàn)， 通過價格戰(zhàn)來清洗市場。 這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化， 一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。
4. 房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難 由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束 增強， 一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。
5. 我國房地產(chǎn)業(yè)存在多大的風險。 第一，中國開發(fā)商的自有資金嚴重不足，有相當一部分資金來源于銀行貸款。第二，墊資建設(shè)。在土建時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商。 第三，通過資本市場“集資”。即使在當前國家出臺了這么多宏觀調(diào)控政策后， 房地產(chǎn)股依然紅火一片。這種結(jié)果值得決策者深思。當泡沫破滅，開發(fā)商逃之夭夭， 股民們將再次品嘗痛苦和無奈。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟分析
交易行為種類
隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。每一塊土地都有完全不同的特性，所以不動產(chǎn)業(yè)已經(jīng)衍生出幾個截然不同的領(lǐng)域。為了促成交易，一般需要專家進行不動產(chǎn)估價。下面幾種是比較常見的房地產(chǎn)經(jīng)濟行為：
估價：專業(yè)的價值評價服務(wù)。
經(jīng)紀業(yè)務(wù)：促成買賣雙方交易的服務(wù)。
開發(fā)：建造或移除房屋以達到促進土地使用的服務(wù)。
物業(yè)管理：為產(chǎn)權(quán)所有人管理不動產(chǎn)的服務(wù)。
在每一個領(lǐng)域中又會分為住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)種類。而且?guī)缀趺恳环N商業(yè)建筑物都會和房地產(chǎn)有關(guān)。
經(jīng)濟規(guī)模
根據(jù)《經(jīng)濟學家》雜志關(guān)于發(fā)達國家2002年底總資產(chǎn)的評估，其中：
住宅地產(chǎn)：48萬億美元。
商業(yè)地產(chǎn)：14萬億美元。
權(quán)益：20萬億美元。
政府債券：20萬億美元。
公司債券：13萬億美元。
總額：115萬億美元。
在總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占了54%，金融資產(chǎn)占了46%。銀行存款，保險預(yù)留款和人力資本都沒有計算在上述資產(chǎn)中。同時也不能肯定是否已將所有的負債和權(quán)益列示在內(nèi)。
中國房地產(chǎn)住宅房產(chǎn)沿革
上世紀80年代
上世紀九十年代中后期，中國大陸的房地產(chǎn)市場已經(jīng)跟不上快速前進的經(jīng)濟步伐。1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙臺進行試點，以提租發(fā)券、空轉(zhuǎn)起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。
然而由于八十年代末期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達到18.5%)，宏觀經(jīng)濟全面調(diào)整導致銀根緊縮，大量房地產(chǎn)企業(yè)失去了資金來源，產(chǎn)生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)展的必然是以沉寂告終。
上世紀90年代
1992年鄧小平南巡講話以后國家對土地批租的審批權(quán)進行適當下放，南方的房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹，并造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現(xiàn)在這一時期。
1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產(chǎn)分配制度只在上海進行試點。
到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設(shè)銀行發(fā)出了中國的第一份個人住房抵押貸款。
2000年以來
進入本世紀，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產(chǎn)投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產(chǎn)投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出臺多項優(yōu)惠政策，以期望房地產(chǎn)業(yè)成為新興的支柱產(chǎn)業(yè)。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。
2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數(shù)字達到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經(jīng)突破16000元每平方。
而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早于上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。
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